Как правильно выбрать земельный участок для строительства дома

В настоящее время Москва стремительно разрастается и застраивается. И всё больше людей задумываются о проживании в собственном доме, находящемся в пригороде, вдали от шума мегаполиса. Конечно, такое желание имеет массу преимуществ - вечера на веранде, игры с детьми на свежем воздухе, шашлык в компании друзей и свежая зелень прямо с грядки. Но для осуществления подобной картинки, придется пройти через хлопоты - приятные и не очень. Начиная с выбора земельного участка и плавно переходя к строительству собственного дома. 

С чего же начать?

 

 

Выбор участка. На что обратить внимание при выборе участка для комфортного проживания.

Первым этапом становится выбор земельного участка. 

Хорошо будет обратить внимание на следующие аспекты, которые необходимо учесть на стадии выбора местоположения вашего будущего дома.

1. Транспортная доступность

Наличие общественного транспорта, а также наличие разнообразного вида общественного транспорта (например, автобус и электричка) приблизит возможные проблемы со своевременной явкой на работу, к нулю.

2. Отсутствие в районе фабрик, свалок и тп. Что может быть связано с вредными выбросами в атмосферу, а также производством.

3. Наличие в относительной близости магазинов, детского сада и школы.

4. Если отсутствует центральное водоснабжение, то обратите внимание на качество питьевой воды. Это с первого взгляда кажется, что водой можно себя обеспечить, просто покупая ее в магазине. Если качество воды будет плохое, то и качественный фильтр не всегда может справиться с очисткой.

5. Наличие коммуникаций. 

Магистральный газ; водопровод; отопление; канализация.

6. Связь. В наше время без качественной связи сложно. Рекомендуем вам проверить качество приема сотовой связи, а также уточнить наличие провайдера для подключения интернета.

7. Возможность подключения дома к охране ЧОП и/или закрытая и охраняемая территория поселка. 

8. Возможность вывоза ТБО. Централизованно.

Выбор категории земли.

Стоимость участков зависит от множества различных факторов. В том числе и от категории земли. 

Рассмотрим вкратце особенности каждой из категорий земель.

Всю информацию можно увидеть на Публичной кадастровой карте Росреестра.

 

 

1. Земли сельскохозяйственного назначения. Тут все понятно - это дачный домик с садом и огородом. Обратите внимание, что большинство Дачных некоммерческих товариществ (ДНТ) и Садовых некоммерческих товариществ (СНТ) относятся именно к этой категории земель. 

Обязательно смотрите на графу Разрешенное использование. Именно от этого пункта идет разрешение на строительство дома с правом или без права регистрации в нем.

Например, Ведение гражданами садоводства и огородничества - предусматривает возможность строительства дома с правом или без права регистрации в нем, а вот для Садоводства - можно построить дом, но регистрация в нем не предусмотрена. А если разрешенное использование - Ведение личного подсобного хозяйства - то строительство на территории такого участка вообще запрещено.

На публичной кадастровой карте Росреестра выглядит так:

2. Земли населенных пунктов. В таком случае, разрешенное использование - для Индивидуальной жилой застройки (для ИЖС) - строительство дома с возможностью присвоения адреса, прописки и разбивки сада и огорода. Также, в данной категории земли запрещено разведение подсобного хозяйства. 

При выборе такой категории земли из плюсов будет то, что обязанности по коммунальному обслуживанию (в том числе централизованный вывоз мусор, чистка дорог и их обслуживание и тд) берет на себя муниципалитет. Но есть и другая сторона - такой вариант, конечно, дешевле, но не всегда выполнение идеально.

3. Земля в деревне. В таком случае категория земель будет как личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Особенность этих земель в том, что есть разрешение на разведения различной живности. Поэтому, при рассмотрению к покупке земельного участка из данной категории, будьте осторожны. Но если уж приобретаете, то имейте в виду - сосед может разводить живность на полных правах и вы будете просыпаться под пение петухов и мычание коров. В публичной кадастровой карте это будет выглядеть вот так:

В случае, когда продавец говорит вам, что земля выделена под ИЖС, не поленитесь зайти на официальную Публичную кадастровую карту и проверить участки, которые граничат с вашим участком. Иначе вас могут поджидать сюрпризы в виде кур, хрюшек и других животных, а также прилагаемого ко всему этому - соответствующий аромат через забор.

И вот вы, наконец, определились с земельным участком. Визуально всё понравилось и вы готовы к оформлению сделки купли-продажи.

Рекомендуем перед покупкой проверить у продавца следующие документы:

1. Свидетельство или выписка на право собственности на землю

2. Кадастровый и/или ситуационный план земельного участка

3. Выписка из ЕГРН об отсутствии обременения

4. Если у продавца есть супруг/супруга - письменное согласие того на продажу земли, заверенное нотариусом

5. Копия паспорта собственника участка.

 

Рассмотрим порядок оформления сделки купли-продажи земельного участка.

 

При подготовке документов к оформлению сделки купли-продажи возникает множество вопросов. Например, обязательно ли наличие кадастрового паспорта, нужен ли документ на конкретный участок или же достаточно общего на весь населенный пункт?

Давайте разберемся для чего же нужен кадастровый паспорт земельного участка. Наличие кадастрового паспорта свидетельствует о том, что участок внесен в реестр, но и также показывает его границы.

Покупатель должен убедиться в том, что границы участка определены и нет споров с соседями. Если же границы участка четко не определены или отсутствуют сведения о межевании земли, то в будущем нужно будет заказать вынос границ. Об этой процедуре мы расскажем далее.

Итак, что же самое главное в процедуре купли-продажи? Конечно же, договор. 

Разберемся, какие пункты должны присутствовать в договоре и на что обратить внимание при его заключении.

Договор купли-продажи земельного участка, как и любой договор, должен содержать полную информацию о приобретаемом. Должны быть данные о земельном участке - его адрес, площадь, вид разрешенного использования, а также если имеются - ограничения или обременения и, конечно же, цена.

Внимательно читайте условия договора и сопоставьте написанное с тем, что вы приобретаете. Многие из нас излишне доверчивы, но эта черта может неприятно аукнуться в итоге.

Договор купли-продажи земли может быть в двух формах - простой или через нотариуса. Через нотариуса обязательно оформляется сделка с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, а также в случае, если земельный участок находится в долевой собственности продавцов. В иных случаях, если нет поводов для недоверия продавцу, то вполне можно и обойтись простой формой договора.

Существуют несколько обязательных пунктов, которые должны содержаться в договоре. Без них регистрация права в Росреестре может быть признана недействительной.

1. Описание земельного участка. Должен быть указан кадастровый номер земельного участка, его местоположение, площадь, категория земли, вид разрешенного использования, а также кадастровую стоимость на момент сделки.

2. Сумма сделки. Указывайте цифрами и словами. А также пропишите особенности передачи денег (до подписания договора, в момент подписания или после регистрации права и тд). Рекомендуем не занижать сумму договора (на этом иногда настаивают продавцы во избежании налогов). Ведь сделка может быть неудачной и через суд вы сможете вернуть только ту сумму, что прописана в договоре.

3. Подготовленных договоров купли-продажи должно быть три - для продавца, покупателя и Росреестра. Договор подписывается в присутствии нотариуса (если сделка через него) или же при сотруднике МФЦ - уже в момент подачи документов.

4. Акт приема-передачи. Можно прописать в договоре “передано в Продавца Покупателю перед подписанием договора. Дополнительно акт приема-передачи составляться Сторонами не будет”.

5. Потребуйте у продавца выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). По закону, сведения этой выписки актуальны на ту дату, когда она выдана. В случае, если право собственности у продавца было зарегистрировано до 15 июля 2016 года, то у него будет Свидетельство о государственной регистрации права. Рекомендуем или запросить у продавца выписку из ЕГРН или самим заказать ее в МФЦ по кадастровому номеру участка.

В выписке из ЕГРН вы увидите характеристики участка, а также его собственника и сведения об ограничении/обременении на участке (если таковое имеется), а также информацию о том - проведено ли межевание и другую не менее важную информацию. Только в случае, если вас ничего не смутит, можно покупать земельный участок.

При оформлении купли-продажи покупателю (или продавцу - всё зависит от того, как прописано в договоре) нужно будет заплатить госпошлину в размере 2.000 рублей. Для некоторых категорий земель - 350 рублей. Сотрудник МФЦ подскажет какую пошлину нужно оплатить и предоставит реквизиты для оплаты.

После подачи документов в МФЦ, результат сделки будет известен через 9 рабочих дней. Сотрудники МФЦ, обычно, звонят и сообщают о готовности документов. 

Вернемся к информации о том, что границы покупаемого участка должны быть определены и нет споров с соседями.

Межевание участка и вынос границ земельного участка.

Межевание - это работы инженерно-геодезические, направленные для определения, установке, восстановлению и закреплению границ земельного участка. Эти работы определяют границы и площадь участка, а также проведение межевания нужно для юридического оформления полученной информации.

Если вы уже приобрели земельный участок и готовы строить дом, то вам, конечно же, нужно точно знать границы вашей собственности, чтобы в процессе строительства не влезть на чужую территорию. Отметки, которые определяют крайнюю линию земельного участка называю межевыми знаками.

Вынос границ земельного участка установит соответствие положения межевых знаков на местности с точками и границами, указанными в выписке из ЕГРН и в кадастровых документах.

Важное условия для проведения работ по выносу границ, является то, что границы земельного участка должны состоять на кадастровом учете.

Разберем случаи, когда же необходимо определение границ на местности:

1. если отсутствуют обозначения, по которым определяется местоположение участка

2. при возникновении споров о правильности установленных границ участка с соседями

3. при покупке участка рекомендуем провести вынос границ на местность. Тогда вы будете уверены в том, что покупаете участок с реальной площадью и границами

4. при продаже участка тоже можно заказать эти работы и подтвердить соответствие кадастровых границы участка с фактическими.

Существует несколько видов кадастровых работ. 

Рассмотрим их.

1. БОльшая часть обращений на счет кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. При этом, участок может быть зарегистрирован в Росреестре, иметь кадастровый номер, но координаты границ могут быть не установлены. Такая ситуация возможна в случае, если земля была оформлена до 2012 года без привлечения специалистов для измерений на местности. В таком случае нужно вызвать кадастрового инженера. Специалист проведет все необходимые работы и подготовит межевой план для внесения информации в Росреестр о границах исследуемого участка.

2. Меньшая часть обращений включает в себя работы по определению границ земельного участка на местности. Такие работы относятся уже не к кадастровым, а к геодезическим работам. Это тот случай, когда у земельного участка есть кадастровый номер и эта информация отражена в выписке из ЕГРН и на кадастровой карте Росреестра. Тогда специалист выезжает на объект и, используя специализированное оборудование, определяет на местности точки. Такие работы актуальны в случаях, когда возникают споры с соседями в вопросе установки забора - чтобы не захватить чужой участок.

3. Самое маленькое количество обращений о сельскохозяйственных землях. Когда колхоз разваливался, его членам выдавалась земельная доля. Но эта доля не была определена на местности. В современное время при продаже такого участка как раз и требуется определить границы участка, его площадь и присвоить ему кадастровый номер.

4. И также небольшая часть обращений - раздел, объединение и перераспределение участков. Раздел - когда требуется разделить один оформленный участок на несколько. Объединение - если человек владеет двумя и более смежными участками хочет объединить их в один. Перераспределение - если у вас не хватает площади участка и вы договариваетесь с соседом о выкупе у него части его земли. В этом случае кадастровый инженер подготовит межевой план.

 

Когда возникает необходимость в проведении работ по выносу границ земельного участка на местность, мы рекомендуем все-таки обратиться в специализированную компанию. Именно специалисты используют в своей работе проверенное и точное оборудование. Наши специалисты имеют большой опыт и помогают решить самые непростые задачи.

Если вы все-таки решили выставить границы участка самостоятельно, то будьте готовы к тому, что погрешность будет довольно большая, а также на основании ваших данных никто не выдаст вам официального акта о выносе границ земли.

Таким образом, можно потерять гораздо больше времени и денег.

 

После всех проведенных работ - оформления земельного участка в собственность, определение и документальное оформление его границ, установки забора и посадки своими руками вашего первого дерева, наступает момент для выбора местоположения вашего будущего дома. 

И с этого времени начинается следующий, не менее увлекательный период.

Для того, чтобы у вас была полная и достоверная информация о типе и составе грунта вашего участка - нужна грамотно проведенная геология. Эта информация поможет спрогнозировать пригодность земли к строительству. 

О проведении геологии на земельном участке, об особенностях и возникающих “подводных камнях”, мы расскажем в следующей статье.